从价计征的房产税怎么算

营改增后，一般纳税人取得自用的房产，应根据进项税额的不同情况计算从价计征的房产税。

允许抵扣进项税额转为不得抵扣

例1：2016年5月，某一般纳税人购进房产，取得专用发票注明金额2000万元，税额220万元，当月通过认证。假设折旧年限20年、残值为0，其他税费忽略不计，房产原值减除比例30%。房产用途为仓储。2017年1月，房产用途改为职工食堂。

1.税法规定

《国家税务总局关于发布〈不动产进项税额分期抵扣暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第15号)规定，已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：

不得抵扣的进项税额=(已抵扣进项税额+待抵扣进项税额)×不动产净值率

不动产净值率=(不动产净值÷不动产原值)×100%

不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。

不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。

2.计算分析

2016年6月~2017年1月，房产的账面价值2000万元。每月应缴纳房产税=2000×(1-30%)×1.2%÷12=1.4(万元)。

2017年2月开始，房产的账面价值按以下步骤计算：

(1)房产累计折旧=2000÷20÷12×8=66.67(万元);

(2)房产净值=2000-66.67=1933.33(万元);

(3)房产净值率=1933.33÷2000=96.67%;

(4)不得抵扣进项税额=220×96.67%=212.67(万元);

(5)改变用途后房产的账面价值=2000+212.67=2212.67(万元)。

2017年2月起，每月应缴纳房产税=2212.67×(1-30%)×1.2%÷12=1.55(万元)。

由于不得抵扣进项税额212.67万元大于已抵扣进项税额132万元(220×60%)，应于2017年1月从进项税额中扣减已抵扣进项税额132万元(作进项税额转出处理)，从待抵扣进项税额中扣减80.67万元(212.67-132)。待抵扣进项税额余额7.33万元(220-212.67)，按原定第13个月从销项税额中抵扣。

3.会计处理(单位：万元，下同)

(1)取得固定资产

借：固定资产 2000

应交税费——应交增值税(进项税额)

132

应交税费——待抵扣进项税额

88

贷：银行存款 2200

(2)房产用途改为不得抵扣项目

借：固定资产 212.67

贷： 应交税费——应交增值税(进项税额转出) 132

应交税费——待抵扣进项税额　　80.67

假设本例中改变用途后，经计算不得抵扣进项税额为12.67万元，小于已抵扣进项税额132万元，则房产改变用途时会计处理：

借：固定资产 12.67

贷： 应交税费——应交增值税(进项税额转出) 12.67

(3)取得增值税专用发票当月起第13个月

借：应交税费——应交增值税(进项税额)　　7.33

贷：应交税费——待抵扣进项税额　　7.33

(4)应缴纳房产税

借：税金及附加 1.55

贷：应交税费——应交房产税 1.55

不得抵扣进项税额转为允许抵扣

例2：2016年5月，某一般纳税人购进房产用途是职工食堂。2017年1月，房产改变用途为仓储。其他事项同例1。

1.税法规定

(1)《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1第二十七条第一款规定，购进专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的房屋，进项税额不得从销项税额中抵扣。

(2)国家税务总局公告2016年第15号文件第九条规定，按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。

可抵扣进项税额=增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率

按照本条规定计算的可抵扣进项税额，60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。

2.计算分析

2016年6月~2017年1月，房产的账面价值2220万元。每月应缴纳房产税=2220×(1-30%)×1.2%÷12=1.55(万元)。

2017年2月开始，房产的账面价值按以下步骤计算：

(1)房产累计折旧=2220÷20÷12×8=74(万元);

(2)房产净值=2220-74=2146(万元);

(3)房产净值率=2146÷2220=96.67%;

(4)不得抵扣进项税额=220×96.67%=212.67(万元);

(5)改变用途后房产账面价值=2220-212.67=2007.33(万元)。

2017年2月，抵扣进项税额=212.67×60%=127.6(万元)。

2018年2月，抵扣进项税额=212.67×40%=85.07(万元)。

2017年2月起，每月应缴纳房产税=2007.33×(1-30%)×1.2%÷12=1.41(万元)。

3.会计处理

(1)取得固定资产(略)

(2)改变用途的次月

借：应交税费——应交增值税(进项税额)　　127.6

应交税费——待抵扣进项税额　　85.07

贷：固定资产 212.67

3.改变用途的次月起第13个月

借：应交税费——应交增值税(进项税额)　　85.07

贷：应交税费——待抵扣进项税额　　85.07

4.应缴纳房产税(略)