房地产企业如何做好财务风险管理

房地产企业如何有效控制财务风险，可能你不知道的还有很多。小编为您全面解析财务风险管理要点及最新筹资方法。

我国房地产业的发展突飞猛进，房地产政策的改进，以及金融界政策的创新，不断地为房地产企业创造越来越广阔的发展空间。房地产业属于高投资、高风险、高收益的行业，作为特殊的投资主体，投入的资金和资源的价值大，周期长，受区域经济范围的影响，变现能力低，很容易导致经营成果与财务目标、预计收益的偏离。加上我国的房地产业尚不够规范化，金融体系的不完善，房地产行业在快速发展的同时，一些经营风险正逐步显现。

而房地产企业想要做好财务风险管理，必须要清楚房地产企业财务管理的对象，包括资金运动及其规律，开发资金运动形成的财务关系;设立财务管理的目标，总体目标和具体目标;房地产企业财务管理的环境，例如经济体制环境、市场环境;树立正确的财务管理观念，明白资金的时间价值观及风险。

那么，房地产企业如何提高自身的财务风险识别与防范能力，从而提升其管理水平和经济效益，促进企业健康可持续发展呢。

首先，明确房地产开发企业的筹资风险管理各事项。

资金占用量大，资金占用时间长周转速度慢，资金运动受区域范围的影响等特征，带来了房地产开发项目资金运用和资金来源之间的尖锐矛盾;了解开发资金运用和资金来源的矛盾;开发资金筹集需要遵循安全性、经济性、可靠性的原则;控制筹资风险的若干财务指标;开发资金筹集的渠道。

其次，了解筹集资金的财务管理要点及房地产开发最新筹资方法。

最新筹资方法包括：售后回购、融资性售后回租、统借统还业务、小额贷款、企业混合性投资业务、吸收资金合作开发、以房换地变相融资、以地换房融资操作要点、经营性售后回租融资等。

筹集资金时的财务管理需要进行筹资成本的测算与比较，资金投入与筹资在时间与数额的衔接，还款时间与资金回笼的配比，采取预售方法为建设筹集资金，多种筹资方法综合运用。

再次，掌握房地产开发项目财务风险管理要点。主要包括：

一、投资决策阶段的财务风险管理要点

1. 投资决策阶段的全过程中，一切支付要取得增值税专用发票。

2. 调研过程中发生的费用采用合理的方法，计入开发成本。

3. 发生的业务招待费、广告费和业务宣传费按照国家税务总局2015年第12号公告处理。

4. 合理核算“开办费”。

5. 劳务费应取得合法有效的原始凭证。

二、前期准备阶段的财务风险管理要点

1. 每米可售面积土地成本=土地价款÷(土地面积×容积率)

2. 以出让方式取得的土地使用权，应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。以转让方式取得的土地使用权应当取得增值税专用发票。

3. 拆迁补偿费的核算及合规凭证。

4. 土地征用及拆迁补偿费的正确归集。

5. 注意前期工程费与基础设施建设费的差异。

三、建设施工阶段的财务风险管理要点

1. 工程出包方式的博弈

2. 签订工程承包合同时写入涉税条款

3. 甲供工程、清包工材料设备的会计核算

4. 熟悉施工设计图纸

5. 开发产品的分类

6. 按国税发[2009]31号文件规定正确归集开发成本

7. 树立全员纳税的思想，一切交易必须取得合规的原始凭证

8. 建立工程价款结算制度及时与施工企业进行结算，取得增值税专用发票

9. 预收时机与方法的把控

10. 正确预缴税款，测控各税种的税负率

11. 用“分类法”进行开发产品成本核算

12. 及时的将完工开发产品结转到“开发产品”账户

四、竣工验收和租售阶段的财务风险管理要点

1. 及时组织工程验收

2. 区分预售、销售、分期收款销售

3. 组织开具增值税发票和交房，确认销售

4. 正确选择纳税方法

5. 一般纳税人选择适用一般计税方法的抵扣土地价款

6. 正确缴纳增值税，计算和控制税负率

7. 各种形式特殊销售的财税处理

五、企业利润及利润分配的财务风险管理要点

1. 企业管理费用税前扣除规定与扣除方法

2. 工资薪金的税企扣除

3. 社会保险的税前扣除

4. 财务费用的税前扣除

5. 企业所得税的预交与汇算清缴

6. 税后净利润的分配

房地产企业人员要明确财务风险管理意识，真正做到“未雨绸缪”、“防微杜渐”，要熟悉房地产开发企业财务风险管理各事项和房地产开发的最新筹资方法，学会把风险提前规避掉。