房地产向购房人收取购房违约金是否需要缴增值税

房地产企业向购房人收取的购房违约金是否缴纳增值税?

XX购房人，未及时办理购房手续，根据合同约定，房地产企业向购房人收取的违约金。销售行为成立，向购房人收取的违约金属价外费用，需要计算缴纳增税。销售行为不成立，向购房人收取的违约金属营业外收入，不需要计算缴纳增税。

依据：财税〔2016〕36号，第三十七条销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

开发商退赔业主的款项能否冲减售房收入?

能。依据:财税〔2016〕36号，第三十二条纳税人适用一般计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的增值税额，应当从当期的销项税额中扣减;

第三十六条纳税人适用简易计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的销售额，应当从当期销售额中扣减。

国税函[2008]875号，已确认销售的售出商品，发生销售折让和销售退回的，应冲减当期的销售商品收入。

以接受投资取得的土地，开发商品，其土地价款是否可以从销售收入中扣除?

国家税务总局公告2016年第18号第五条：支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

因此，接受投资取得的土地使用权，在计算销售额时，不可以扣除对应的土地使用权。

投资企业以土地使用权对外投资，相当于用土地使用权换取股权，属于《试点办法》第十一条规定的有偿销售情形，应按“销售无形资产-土地使用权”税目，适用11%税率缴纳增值税，如为2016年4月30日前取得的土地使用权，根据财税[2016]47号文件第三条第(二)项规定，可以选择简易办法，以取得的全部价款和价外费用减去取得土地使用权的原价后的余额为销售额，按5%的征收率计算缴纳增值税。

被投资企业在接受土地使用权时投资时，可按规定取得增值税专用发票，其进项税额可以从当期的销项税额中抵扣，如果从该土块的开发产品销售中再扣除对应的土地价款，必然重复扣除。

因土地权属更名，项目公司取得土地出让金收据抬头与公司名称不一致，如何进行增值税处理?

如：A房产公司2016年12月通过招拍挂取得土地使用权，支付土地价款3000万元，并取土地出让金财政收据，2017年1月，A公司成立全资子公司B公司，并与国土局签订补充协议，将该土地使用权变更为B公司，B公司取得了原国土局开具给A公司的土地使用权，造成土地出让金收据抬头与公司名称不一致，该土地出让金是否可以从销售收入中扣除呢?

财税【2016】140号文件第八条规定：房地产开发企业(包括多个房地产开发企业组成的联合体)受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

(一)房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;

(二)政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变;

(三)项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

配套公共设施的建筑面积可以作为土地价款扣除的基数吗?

国家税务总局公告2016年第18号第五条：当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

国家税务总局公告2016年第86号第五条：国家税务总局公告2016年第18号第五条中，“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。