企业取得不动产进项税额是否要分两次抵扣

全面推开“营改增”后，企业取得不动产及在建工程也可以抵扣进项税额了。《国家税务总局公告2016年15号》第二条规定“增值税一般纳税人(以下称纳税人)2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%”。

那么，一般纳税人企业取得不动产或在建工程，是否一定分两年抵扣其进项税额呢?

一.取得的不动产按投资性房地产核算可一次性抵扣进项税额

增值税进项税额的法定抵扣原则是取得进项后一次性抵扣、混合抵扣，有特别规定的除外，上述15号公告即是前文所说的特别规定。但是，公告里明确说明了“取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产”才需要将其进项税额分两年抵扣。而且，取得的不动产在会计核算上作为固定资产或投资性房地产处理存在不同的会计要求。可见，按照会计准则要求，将“营改增”后取得的不动产作为投资性房地产进行会计核算，其取得的进项税额是可以一次性抵扣的。

聪明的财务人员可能马上联想到，我们是否可以将所有取得的不动产都作为投资性房地产处理呢。这样，其相应的增值税进项税额都可以一次性抵扣了。

小编认为，对于取得的不动产如何予以会计核算处理，不能基于避税目的，不能主观选择会计科目，而应该严格执行会计准则的要求，对于符合条件的才可作为投资性房地产进行会计处理。对于取得的不动产用途的判断，应该基于客观事实，而不局限于主观判断。

对于为了力争享受进项税额一次性抵扣而刻意选择将取得的不动产作为投资性房地产处理的，但是实际上属于企业自用情形的，税务机关将在尊重事实的基础上，调整已经抵扣的进项税额，补征相应的增值税款、滞纳金及或有罚款。

简而言之，对于是否按投资性房地产处理，企业财务人员不应主观选择，而应客观判断。

二.改扩建、修缮装饰不动产增加原值不超过50%的，可一次性抵扣进项税额

纳税人购进货物、设计服务及建筑服务用于改扩建、修缮装饰不动产，如果增加不动产原值不超过50%的，对于上述涉税行为中相应的增值税进项税额，可以一次性抵扣;用于改扩建、修缮装饰不动产而购进的货物，不构成不动产实体的部分，其相应的进项税额可一次性抵扣。

需要注意的是，上述行为中购进的货物是否构成不动产实体，不仅关联到增值税进项税额的处理，而且涉及到按原值计征的房产税的处理。企业在处理时候，应合理筹划。

对于导致增加不动产原值超过50%的改扩建或装饰修缮行为，其相应的增值税进项税额应该按规定分两年抵扣。小编认为，这里还是存在税务筹划的空间，可以采取适当的措施，力争进项税额一次性抵扣。

三.已抵扣进项税额的货物和服务，转用于改扩建、修缮装饰不动产且增加原值不超过50%的，可不予扣减当期进项税额

15号公告规定“购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣”。笔者认为，这款规定是规范货物和服务转用于不动产在建工程的通行规定。

但是，对于已经抵扣全部进项税额的货物和服务，如果其转用于不动产改扩建、装饰修缮且增加原值不超过50%的，应适用公告第三条的规定，仍然可以一次性抵扣进项税额，无需在当期进项税额中扣减其已抵扣进项税额的40%。

四.几类特殊情形下，取得不动产的进项税额可一次性抵扣

15号公告规定：房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。也就是说，这几类情形下取得的不动产，其进项税额仍应一次性抵扣。